LA DELIBERA N. 26 DEL 9 APRILE 2010 APPROVATA DAL COMMISSARIO PREFETTIZIO DI MATERA
Vista la relazione del Dirigente del Settore Urbanistica, ing. Giuseppe Montemurro, che di
seguito si riporta integralmente. "Con nota del 20/9/2008 la società Tandoi S.r.l. aveva avanzato, come da invito rivolto alla cittadinanza dall' Amministrazione Comunale, una proposta di riqualificazione urbana dell'area exPastificio Barilla nell'ambito delle procedure del redigendo Regolamento Urbanistico. Successivamente, con nota del 20/312009 la stessa società chiedeva l'avvio della procedura di adeguamento agli strumenti urbanistici, all'uso commerciale come da art. 5 - comma 6 della L.R. 23/2008. Per maggior precisione veniva richiesta la variazione all'uso commerciale degli immobili individuati al foglio 159 particella 4963, corrispondenti di fatto a tutti i capannoni esistenti e delle antistanti aree scoperte per 19.950 mq - ex pastificio Barilla -. Infine, con istanze del 22/6/2009 e del 18/12/2009 la società Tandoi S.r.l. ha avanzato una ulteriore richiesta di valutazione preliminare di una ipotesi progettuale di riqualificazione urbanistica dell'area ex Pastificio Barilla sita in via Cererie da attuarsi attraverso la proposizione di un Programma Integrato di Intervento (P.I.l.). La società Tandoi S.r.l. ha avanzato tale richiesta in quanto, tra le modalità attuati ve degli interventi di trasformazione e riqualificazione urbana dettate dalla disciplina urbanistica introdotta dall'art. 16 della Legge 179/1992 e dall 'art. 18 della L.R. 23/1999 vi è quella della cosiddetta attuazione indiretta tramite Programma Integrato di Intervento; questa procedura è stata replicata nei termini di cui all'art. 4 della L.R. n. 25/2009. Così come espressamente dichiarato dal proponente, nell'istanza del 18/12/2009, il P.I.I. presentato non prevede il concorso di finanziamenti pubblici per l'attuazione ed è coerente con i propositi normativi ex art. 4 della L.R. n. 25/2009 Misure Urgenti Volte al Rilancio e alla Riqualificazione del Patrimonio
Edilizio Esistente nonché con quanto previsto dal D.P.C.M. 16 luglio 2009 Piano Nazionale di Edilizia
Abitativa, artt. 4 e 12. Nel richiedere quindi con detta domanda l'avvio delle procedure di urbanistica
negoziata, la Tandoi S.r.l. precisa di avere reali e fondati requisiti per concorrere con altri soggetti alla
selezione programmata all' art. 4 - punto l - ultimo comma della L.R. n. 25/2009 .
Il Programma Integrato di Intervento proposto dalla società Tandoi S.r.l. è complementare ad un più
ampio programma di sviluppo industriale che il gruppo Tandoi intende attuare che così si articola:
delocalizzazione dell' attività industriale di via Cererie, fortemente in contrasto con la prevalente
destinazione residenziale del quartiere Piccianello; attuazione di un intervento di riqualificazione urbana che riconsidera l'intera area, già urbanizzata e interna ad un tessuto cittadino tipicamente residenziale, ai fini di un suo riutilizzo per nuova edificazione tesa ad integrare i servizi a livello di quartiere, assolutamente carenti, oltre ad una
integrazione residenziale all'interno della quale troverà spazio la quota (pari al 40%) destinata ad
edilizia residenziale sociale (ERS) così come previsto dalla L.R. 25/2009.
In buona sostanza viene proposta l'integrazione con le nuove destinazioni nel sistema residenziale
esistente con l'avvio di un processo di riqualificazione urbana attraverso la realizzazione di opere
pubbliche quali: verde attrezzato, piazza, zone. pedonali, servizi, parcheggi nonché attrezzature private
di interesse comune e terziarie a servizio dell'intero quartiere.
La società Tandoi S.r.l. dichiara nella sua proposta di aver svolto uno studio preliminare di fattibilità
tecnico/economica che ha permesso di individuare un insieme sistematico di opere da realizzare per la
riqualificazione dell'area e la valorizzazione immobiliare della proprietà; nell'equilibrio del conto
economico degli investimenti il proponente ha previsto, tra l'altro, la cessione al Comune di Matera di
una consistente quota di superficie territoriale - superiore al 50% dell'area di proprietà - per viabilità,
standard e diritti edificatori, nonché la destinazione del 40% della volumetria riservata alle residenze ad
edilizia residenziale sociale (ERS) e la realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione incluse nel
Programma.
Nella documentazione depositata agli atti del Comune viene presentata la strategia di evoluzione dei
piani aziendali delle società del gruppo Tandoi che ha preso le mosse nel settembre 2005, da quando
cioè fu decisa l'acquisizione dalla Soc. Cerere srl del complesso industriale "Molino e Pastificio"
ubicato sul lotto D16 nella zona industriale "la Martella" di Matera, impianto sino a quel momento mai
entrato a regime sia in termini di attività produttiva che in termini di occupazione.
II programma di sviluppo industriale dichiarato nella documentazione presentata dalla TANDOI
prevede la delocalizzazione di gran parte delle strutture ed impianti di ausilio alla produzione,
attualmente ubicati nel complesso industriale di via Cererie;
E' inoltre previsto l'incremento della capacità produttiva dell'impianto in zona industriale La Martella;
Detta strategia scaturisce dal fatto che le strutture e gli impianti di ausilio alla produzione, attualmente
ubicati in Via Cererie, pur essendo nella disponibilità della TANDOI F. e A. F.lli SpA sono solo in
minima parte utilizzati a causa della loro collocazione; tali installazioni di macchinari sono attestati in
piena area urbana e il loro completo utilizzo, oltre che a generare delle diseconomie dovute alla
distanza rispetto all'unità produttiva della zona industriale La Martella, provoca ulteriori problemi che
rendono di fatto non appieno praticabile l'attività, quali:
la consistente congestione dell'intera area che grava sulla via Cererie e sulle intasate arterie stradali
di accesso alla stessa a causa dell'elevato movimento di automezzi pesanti per il trasporto delle
merci; le eccessive polveri dovute alla movimentazione dei cereali.
Il complesso immobiliare di cui trattasi è individuato nel Catasto Urbano del Comune di Matera al
foglio 159 particelle 4963 - 5193 - 5194 - 5195 e nel Catasto Terreni del Comune di Matera al foglio
159 particelle 4828 - 4963 - 5193 - 5194 - 5195 e al foglio 72 particella 336.
L'area di proprietà della Tandoi S.r.l. ha una consistenza catastale di 46.945 mq su cui insistono volumi
edilizi che superano i 200.000 mc; l'area e i fabbricati in questione sono quelli indicati nelle Tavole l e
2 che sono state depositate agli atti del Comune.
L'area di intervento è posta, come già anticipato, in angolo tra via Cererie e Recinto Marconi e
dispone, lungo la prima di un fronte di circa 250 mt e lungo la seconda di un fronte di circa 130 mt.
La Relazione del PRG '99 vigente (pag. 58) include Piccianello fra i quartieri dove hanno trovato esito
"processi urbanizzativi di edilizia privata non guidati da ragionevoli progetti urbanistici".
L'intervento proposto, la cui area ha oggi destinazione ad "Impianti" e più specificatamente " PS " (
pastificio) , è di fatto localizzato al margine del quartiere. La Regione Basilicata, con la legge urbanistica n. 23/1999 all'art. 18 ha recepito quale "strumenti non istituzionali" i Programmi Integrati già introdotti dall'art. 16 della Legge 179/1992, integrando poi l'assetto normativa delle procedure con l'art. 4 della L.R. 2512009.
Sono appunto questi gìi strumenti amministrativi attraverso i quali la società Tandoi intende proporre
alla Regione Basilicata e quindi all' Amministrazione Comunale l'iniziativa qui in argomento.
Con il Programma Integrato di Intervento la legislazione nazionale e regionale si è completamente
adeguata alle nuove esigenze del mercato e alla fortissima domanda di riconversione urbana.
Nella documentazione depositata agli atti del Comune vengono evidenziate le innovazioni introdotte da
questo strumento urbanistico, che sono molteplici, in particolare:
il Programma Integrato agisce ai fini della riconversione di intere parti della città che risultano
obsolete o degradate rispetto allo sviluppo urbano emergente, sia nel centro che in periferia; può
interessare zone in tutto o in parte edificate o da destinare anche a nuova edificazione, con
interventi di una dimensione tale da incidere sulla riorganizzazione urbana.
L'iniziativa richiede il consenso di soggetti pubblici e privati, questo è l'elemento di maggior
innovazione; è evidente la necessità della partecipazione, sin dalla fase di prima elaborazione delle
scelte urbanistiche, dei soggetti privati proprietari delle aree interessate i quali sono legittimati essi
stessi a presentare direttamente le proposte di intervento, con frontand osi con le esigenze e l'interesse
pubblico nella riqualificazione urbana e nella cessione di aree finalizzata alla realizzazione di Edilizia
Residenziale Sociale (ERS). E' proprio questo il senso delle previsioni dell'art. 4 della L.R. 25/2009
che recepisce e integra di fatto la normativa nazionale e regionale già esistente.
Si tratta alla fine di giungere a conciliare gli interessi economici dei soggetti privati, che formulano una
proposta economicamente conveniente, con quella degli Enti Regione, Provincia e Comune, la cui
finalità è la cura degli interessi pubblici. La proposta prevede la realizzazione di un riassetto funzionale architettonico e paesaggistico finalizzato alla riqualificazione ed integrazione nel tessuto urbano dell'area attualmente occupata dalla incongrua presenza del complesso industriale ex Barilla.
L'area, rivisitata in un'ottica di valorizzazione delle funzioni sociali e urbane, può quindi costituire una
risorsa ed un elemento vitale di trasformazione della città.
Il Programma Integrato di Interventi proposto dalla società Tandoi prevede la totale demolizione degli
edifici industriali esistenti (in primo luogo dei silos), la nuova e generale urbanizzazione dell'area, la
realizzazione di spazi pubblici e verde attrezzato, la consistente dotazione di parcheggi, la nuova
viabilità sia quella di collegamento di via Cererie con la viabilità di ingresso alla città programmata dal
PRG vigente, sia quella di riqualificazione di Recinto Marconi; il P .1.1. proposto prevede in definitiva
la riqualificazione morfologica e funzionaI e dell'area attraverso la creazione di un nuovo impianto
insediativo con mix di destinazioni finalizzato anche al completamento e alla qualificazione del tessuto
edilizio circostante.
Negli elaborati depositati è sinteticamente rappresentata la proposta di riqualificazione urbana e
valorizzazione immobiliare dell'area di proprietà della Tandoi S.r.l. che prevede tra l'altro, a fronte di
un positivo accog1imento del P.I.I. prospettato, la cessione al Comune di Matera di una consistente
quota di superficie territoriale - superiore al 50% dell' area di proprietà - per viabilità, standard e diritti
edificatori, nonché la destinazione del 40% della volumetria riservata alle residenze ad edilizia
residenziale sociale (ERS) e la realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione incluse nel Programma.
Gli interventi pubblici e privati di uso pubblico, tra loro coordinati, realizzeranno uno spazio urbano
qualificato e aperto al quartiere, La combinazione e un attento accostamento di edilizia sociale, edilizia
privata e terziario garantirà la polifunzionalità e l'integrazione di attività nel tessuto edilizio.
A tale fine il Programma Integrato proposto prevede seguenti interventi, come da relazione di
proposta che di seguito si cita:
VIABILITÀ PUBBLICA
Sono stati previsti due nuovi assi stradali, trasversali a via Cererie, con il compito di raccordare la
viabilità esistente con le nuove viabilità di scorrimento del PRG parallela alla ferrovia, ma la cui
realizzazione è proposta all'interno dell'arca di proprietà della Tandoi, quindi in termini decisamente
migliorativi per l'Amministrazione comunale. Le due strade trasversali consentiranno anche l'accesso
alle autorimesse interrate. I parcheggi potranno essere anche in parte d'uso pubblico ovvero di scambio,
alleggerendo l'attuale problematica della zona. La proposta prevede una particolare cura per l'arredo
urbano (pavimentazioni, panchine, illuminazione pubblica) e per le sistemazioni a verde con alberature
ad alto fusto per connotare la qualificazione sociale degli spazi.
La viabilità pubblica e i parcheggi di scambio previsti diventano uno degli elementi più qualificanti
della ipotesi di P.l.I. in quanto tutta l'area diventerà facilmente accessibile dal sistema della mobilità
anche intermodale (ferro-gomma) e che potrà quindi rendere fruibile la linea FAL-metropolitana che
passa sul confine dell'area di proprietà Tandoi e che proprio lì ha già realizzato una fermata.
ATTREZZA TURE PUBBLICHE DI INTERESSE COMUNE
II proponente prevede la cessione all' Amministrazione Comunale di un'area di circa 2.300 mq, situata
a Nord, su cui potrà essere costruita, anche attraverso la cessione di diritti edificatori, l'edilizia pubblica
che l'Amministrazione riterrà più opportuna.
Verrà inoltre definitivamente risolta con il Comune la procedura amministrativa conseguente alla
occupazione, con la scuola materna comunale, dell'area tuttora in capo alla Tandoi Srl.
VERDE PUBBLICO ATTREZZATO
Al fine di riqualificare l'ambiente e dotare il quartiere di un polmone verde, è prevista la realizzazione
di un sistema di spazi costituiti da giardini, viali alberati e piazze attrezzate per la sosta e
l'aggregazione sociale, In patii colare l'area verde localizzata a nord tra via Cererie, la traversa esistente
e quella a realizzarsi, sarà utilizzabile anche in occasione di manifestazioni di quartiere. In totale sono
previsti spazi per verde pubblico attrezzato pari a 13.500 mq.
PIAZZA PORTICATA
Al fine di privilegiare l'incontro sociale in uno spazio permeabile e direttamente accessibile dall' intero
quatti ere e di integrare il complesso mix di funzioni di uso pubblico e privato è prevista la
realizzazione di un sistema di due piazze pubbliche poste al centro dell'intero complesso edilizio, che
da via Cererie si aprono verso i Sassi e la gravina retrostante. Su ciascuna piazza, di forma quadrata, si
affacciano le vetrine delle attività commerciali e i fabbricati sovrastanti. Un porticato caratterizza i lati
delle due piazze, permettendo di definire la continuità tra il quartiere ad ovest e la gravina ad est; in
particolare il porticato verso la gravina incornicia il paesaggio nella piazza attrezzata come
terrazza-belvedere. Nelle due piazze confluisce il sistema del connettivo costituito da vialetti che
collegano i vari accessi, gli spazi pubblici e quelli privati.
ATTIVITÀ COMMERCIALI
Sono previste attività commerciali per un totale di 24.500 me, localizzate al piano terra dei fabbricati,
con ingressi principali e vetrine attestate sulla via Cererie, sulle due vie trasversali e sulle piazze
pedonali. Tali spazi potranno essere destinati sia a medie superfici di vendita alimentari e non
alimentari sia a piccole superfici per la vendita al dettaglio.
Le attività saranno dotate di ampi parcheggi interrati a più piani, progettati III conformità delle
normative vigenti e servite da zone riservate per il carico e scarico delle merci.
ATTREZZATURE PER IL TEMPO L1BEIW E LO SVAGO
Sono previsti spazi da destinarsi ad attività ricreative ed attrezzature per il tempo libero e sportive, per
un totale di 23.500 me., con accesso e fronte principale sulla nuova strada di P.R.G. posta a quota
-9.00 l1l rispetto alla Via Cererie. Tra le attività che potranno essere svolte vi sono: attività natatorie,
centro benessere, beauty farm e palestra. Tali spazi potranno essere organizzati in un unico complesso
con accesso centralizzato tramite una hall posta al di sotto della piazza porticata oppure avere accessi
indipendenti.
RESIDENZE
Il Programma prevede la realizzazione di volumetrie ad uso residenziale per un totale di 120.000 mc. di
cui non meno del 40% sarà Edilizia Residenziale Sociale (ERS), da distribuirsi in più blocchi edilizi tra
loro collegati secondo uno schema morfologico che garantisca l'integrazione tra le varie parti
pubbliche e private del complesso.
Nell'eventualità dell' avvio delle procedure di P.l.l è previsto che le quantità di volumetrie ad uso
residenziale privato, potranno diminuire in favore di destinazioni direzionali o turistico-alberghiero.
Il complesso si articola in diverse altezze in funzione del rapporto con i vari ambiti circostanti; le
maggiori altezze sono state progettate sulla parte più urbanizzata di via Cererie; uno scalettamento su
due lati ove l'orografia degrada fortemente, un fronte più basso ed unitario verso la nuova strada di
P.R.G ..
Particolare attenzione nella definizione dell'impianto volumetrico è stata posta nell'evitare un effetto di
"barriera" visiva tra il quartiere edificato e la gravina, garantendo al tempo stesso che la maggior parte
dei fronti edificati si aprano verso l'area naturale. A tal fine i blocchi edilizi sono degradanti da via
Cererie verso la gravina, in modo da seguire la differenza di quota esistente sui due allineamenti
principali dell'area d'intervento e sono stati organizzati in maniera da creare delle corti aperte verso la
gravina, con lo svuotamento a piano terra della parte centrale costituita dal sistema delle due piazze
porticate.
Una tale configurazione permette l'organizzazione a piano terra di spazi di uso sia pubblico che
privato, caratterizzato dalla localizzazione di attrezzature di interesse generale.
PARCHEGGI
Ciascuna destinazione funzionale (attività commerciali, attrezzature per il tempo libero, residenze) sarà
dotata di propri parcheggi, nella quantità superiore a quella prevista delle norme vigenti situati ai piani
sottostanti e dunque direttamente accessibili tramite collegamenti verticali.
In parte interrati e in parte seminterrati, tali parcheggi saranno organizzati in autorimesse chiuse su
due/tre livelli, con accessi carrabili dalle due strade trasversali a realizzarsi. II totale della volumetria
destinata a parcheggi che sarà realizzata è pari a 47.000 me.
La forte presenza di parcheggi in quantità superiori ai minimi di legge, garantirà l'alleggerimento delle
sedi viarie dall'intasamento dovuto ad un utilizzo di gran parte dello spazio pubblico del quartiere per
la sosta degli autoveicoli. Elemento di particolare qualificazione della proposta è l'aver previsto l'assoluta assenza di auto parcheggiate in superficie in modo tale che lo scenario dell'intero intervento edilizio rimane sgombro
da qualsiasi percezione di elementi di disordine. La proposta di Programma Integrato di Intervento presentata dalla Tandoi S.r.l. con l'istanza del 18/12/2009 si compone dei seguenti elaborati:
Relazione
Tavola I: vista aerea dell'area di intervento
Tavola 2: individuazione dell'area su foto aeree
Tavola 3: stralcio del Piano Regolatore vigente
Tavola 4: planimetria generale di progetto
Tavola 5: planimetria di progetto a quota -9,00 m
Tavola 6: planimetria di progetto a quota 0,00 111
Tavola 7: planimetria di progetto a quota del piano tipo residenziale
Tavola 8: sezioni di progetto
Tavola 9: viste prospetti che
Tavola IO: viste prospettiche
La documentazione depositata evidenzia come la proposta preliminare di Programma Integrato
di Intervento sia coerente con i propositi normativi ex art. 4 della L.R. n. 25/2009 nonché con quanto
previsto dal D.P.C.M. 16 luglio 2009, artt. 4 e 12 e non prevede il concorso di finanziamenti pubblici
per l'attuazione.
La Tandoi S.r.l. ritiene di avere i requisiti ed intende concorrere con altri soggetti alla selezione
programmata all'art. 4 - punto l - ultimo comma della L.R. n. 25/2009."
IL DIRIGENTE
Ing. Giuseppe MONTEMURRO
IL COMMISSARIO PREFETTIZIO CON I POTERI CONSILIARIVista relazione del Dirigente del Settore Urbanistica, ing. Giuseppe Montemurro; Vista la nota del 18/1212009, acquisita dall'Ufficio Comunale il 22/12/2009, con cui la società Tandoi S.r.l. ha avanzato una richiesta di valutazione preliminare di programma di riqualificazione urbanistica dell'area ex Pastificio Barilla sita in via Cererie per la candidatura, attraverso la proposizione di un Programma Integrato di Intervento (P.I.I.) esplicitato nella relazione e nelle relative n. lO tavole descritte nella relazione del Dirigente del Settore Urbanistica, ai sensi del comma 2 dell'art. 4 della L.R. 25/09; etc etc,
DELIBERA
l. Prendere atto e condividere quanto relazionato dal Dirigente del Settore Urbanistica;
2. Prendere atto che la proposta di P.l.I., predisposta dalla Società "Tandoi s.r.l.", acquisita al protocolllo di questo Ente al n. 69777 del 23.12.2009, è nei termini e nelle finalità contemplate nell'art. 4, comma 1) della L.R. 7 agosto 2009 n° 25 Misure Urgenti Volte al Rilancio e alla Riqualificazione del Patrimonio Edilizio Esistente e degli artt. 4 e 12 del D.P.C.M. 16.07.2009 Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e garantisce le caratteristiche_di sostenibilità e di
compatibilità di alloggi destinati ad housing sociale, così come previsto dallo stesso comma 1) dell'art. 4 della citata L.R.2512009; 3. Poter ritenere la proposta di P.I.1., inoltre rispondente alla finalità ed agli obiettivi programmatici dell'Amministrazione che indica, tra le priorità, la incentivazione, anche mediante riqualificazione urbana e riuso del patrimonio edilizio esistente, di interventi abitativi votati alla realizzazione di edilizia sociale integrata ed infrastrutturata in termini anche di miglioramento dei servizi pubblici e privati alla collettività e, pertanto, viene proposta alla Regione Basilicata per la candidatura ai sensi del comma 2) dell'art. 4 della L.R. n° 25/09;
4. Riaffermare che le questioni urbanistiche legate all'intervento dovranno trovare verifica nell'ambito delle sedi previste dalla L.R. n. 25/09;
5. Confermare l'intendimento dell' Amministrazione di dare ampia diffusione, con comunicati, delle possibilità contenute e previste dalla L.R. 25/09 e dal D.P.C.M. 16.07.2009, affinchè il fabbisogno abitativo di housing sociale della città di Matera possa trovare soddisfacimento in altrettante significative iniziative imprenditoriali;
6. Dare mandato al Dirigente del Settore urbanistica per l'attuazione del presente deliberato.
II presente atto viene dichiarato immediatamente eseguibile ai sensi e per gli effetti della disposizione di cui all'art.34 comma 4) del D. L.vo 18.08.2000 n° 267.
